离婚房屋产权认定与分割规则——武汉市房地产律师

发布时间:2020-08-04 11:28:30

近年来,由于房价居高不下,住房已成为人们重要的财产之一。当事人之间关于房屋的纠纷越来越激烈。房屋产权的认定和分割已成为离婚案件的重要组成部分。现实中,由于购房时间、资金来源、还贷、产权登记等不同,又与夫妻共同财产制交织在一起,再加上我国由于历史原因形成的多种房屋类型,离婚案件中房屋产权的认定和分割是非常复杂。根据法律及相关司法解释,结合司法实践和法院法官的意见,离婚案件房屋产权认定和分割的判决规则概括如下:

近年来,由于房价居高不下,住房已成为人们重要的财产之一。当事人之间关于房屋的纠纷越来越激烈。房屋产权的认定和分割已成为离婚案件的重要组成部分。现实中,由于购房时间、资金来源、还贷、产权登记等不同,又与夫妻共同财产制交织在一起,再加上我国由于历史原因形成的多种房屋类型,离婚案件中房屋产权的认定和分割是非常复杂。根据法律及相关司法解释,结合司法实践和法院法官的意见,离婚案件房屋产权认定和分割的判决规则概括如下:

1、 婚前买房

一方婚前以个人财产购买房屋,并取得房屋产权证,婚前已还清全部贷款的,个人财产归夫妻所有;

一方婚前以个人财产购买房屋,婚前还清全部贷款,婚后取得房产证并以自己名义登记的,仍应认定为夫妻一方的个人财产,另一方无权要求分割;

一方婚前以个人财产购房,向银行支付首付款和贷款,婚后以夫妻共同财产还贷。房屋登记在首付款支付人名下的,离婚时由双方协议办理。不能达成协议的,人民法院可以判决该房地产属于产权登记一方,未偿贷款为产权登记一方的个人债务。婚后双方共同支付的相应财产的价款和增值部分应平分,产权登记一方应赔偿另一方;

婚前,一方以婚前个人财产购买房屋,并支付全部房款。房屋原以一方名义登记,后变更为以双方名义登记(即加名)的,确认为夫妻共同财产,实际上是一方对另一方的赠与;

婚前双方共同出资购买房屋并付清全部房款。这房子是以一方的名义登记的。如能证明出资,双方按份共有。出资不能证明,一方否认另一方出资购买该房屋的,只能认定为一方的个人财产;

婚前双方共同出资购买房屋,付清全部房款。房屋应当以双方名义登记,并根据登记情况确定为股份共有或者共有;

婚前双方共同出资购房,婚后还贷。这房子是以一方的名义登记的。婚后共同还贷部分和房屋相应增值部分确认为夫妻共同财产,其余按出资额分摊;

婚前双方共同出资购房,婚后还贷。该房屋以双方名义登记,确认为夫妻共同财产。

2、 婚后买房

夫妻婚后使用共同财产购房,房屋登记在双方名下,是夫妻共同财产的典型;

婚后,夫妻双方用共同财产买房。该房屋以一方名义登记,仍属于夫妻共同财产;

婚后,夫妻以个人婚前财产购买房屋,支付全部房款并以自己的名义登记的,不属于投资经营的,属于一方婚前财产改造的,确认为一方的个人财产;

婚后,夫妻一方婚前以个人财产购买房屋,并支付全部房款,但以双方名义登记的,应认定为夫妻共同财产,实际上是一方对另一方的赠与。

3、 父母给孩子买房子

实际上,父母给孩子买房是很普遍的。

婚前,一方父母为子女全额购买房屋,婚后取得房产证并以该方子女名义登记的,视为仅为一方子女的赠与,视为夫妻一方的个人财产;

婚前,一方父母出资(首付)给子女买房子。婚后双方共同还贷。如果该房屋是以出资方子女的名义登记的,则该房屋不能认定为夫妻一方的个人财产。父母出资的部分,除父母明确表示由双方共同出资外,仅视为对自己子女一方的赠与;

婚前,一方的父母出资(首付)给孩子买房子。婚后双方共同还贷。房屋以双方名义登记的,确认为夫妻共同财产。父母出资的部分,除父母明确表示赠与双方的以外,视为只赠与自己的子女;

婚后,一方父母为子女全额购买该房屋,以该方子女名义登记的房屋,视为只对自己子女的赠与,视为夫妻的个人财产;

婚后,父母一方为子女足额购买房屋,房屋登记在双方名下的,视为对双方的赠与,确认为夫妻共同财产;

婚后,如果一方父母为子女全额购房,且该房屋登记在另一方名下,除非能证明出资方父母单方明确表示赠与子女配偶,视为对双方的赠与,确认为夫妻共同财产;

婚后,一方父母出资(首付)为子女购房,双方共同还贷。房屋以出资人子女名义登记的,确认为夫妻共同财产,父母出资部分视为赠与双方,但父母明确表示赠与一方的除外。离婚和分居时,父母一方的子女可以分为若干部分;

婚后,一方父母出资(首付)为子女买房,双方共同还贷。房屋以双方名义登记的,确认为夫妻共同财产,父母出资的部分视为对双方的赠与,但父母明确表示赠与的一方除外。离婚和分居时,父母一方的子女可以分为若干部分;

如果双方父母共同出资为子女购买房屋,且该房屋登记在其中一名子女名下,则该房屋可以视为双方根据各自父母的出资份额共同拥有,除非双方另有约定;

双方父母共同出资为子女购买房屋,房屋登记在双方名下的,该房屋确认为夫妻共同财产;

婚后,一方父母全额购房,房屋登记在该方子女名下,但父母无意将房屋捐赠给子女,索赔只是让子女登记姓名,该房屋不属于夫妻一方或双方的财产,但其主张是记者以姓名登记应为此承担举证责任。

4、 夫妻财产赠与

在婚前或者婚姻存续期间,双方同意将一方所有的房屋赠与另一方,但未办理公证、过户手续的,赠与人可以解除赠与;

婚前或者婚姻存续期间,双方约定一方所有的房屋归双方共有,但未办理房屋加名公证、登记手续的,赠与人可以解除赠与;

在离婚协议中,双方同意将共同拥有的房屋捐赠给子女。离婚后,即使未办理公证或财产转移手续,一方也不得要求取消赠与;

双方在离婚诉讼中达成协议,将共同拥有的房屋捐赠给子女。人民法院审查确认后,出具调解书。即使离婚后未办理房屋所有权转移手续,一方也不得要求取消赠与。

5、 第三人名下房屋登记的处理

在现实生活中,夫妻共同出资购房后,可根据各种因素,以子女、父母或其他第三人的名义办理房屋登记。在离婚财产分割中,如该房屋被主张为一方共有或共有,属于产权纠纷,由原告承担相应的举证责任。不能提供证据的,应当承担不利后果。

要特别注意房屋产权登记在未成年子女名下的特殊情况,这并不意味着未成年子女是房屋的真正权利人,要考察夫妻在购房时的真实意思表示。确系赠与未成年子女的,认定为未成年子女的财产由直接扶养该房屋的一方临时管理;不赠与未成年子女的,宜将该房屋分割为夫妻共同财产。

如果房产证上既有夫妻,也有第三人的名字。在实践中,法院一般采取以下措施:(1)房屋分割不予审理,由当事人另行起诉;(2)根据当事人的申请,暂停审理,并通知当事人另行提起财产分析诉讼,然后根据结果在财产分析的判断中,夫妻共有的房屋将被分割。

6、 福利房、房改房、宅基地住房等

一方婚前租用、婚后以共同财产购买的福利房,以一方名义登记的,确认为夫妻共同财产;

个人婚前购买的房改房,除当事人另有约定外,属于婚前一方的财产,离婚时不作为夫妻共同财产分割;

婚期购买并取得所有权的房改房,确认为夫妻共同财产。登记方主张个人拥有该房改房的,应当提供证据证明该房改房的取得与另一方无关,且另一方未遭受任何利益损失,否则视为共有财产。此时,根据实际情况,出资方可以适当划分;

离婚诉讼中,对尚未取得所有权或者仅有部分所有权的房屋,不能对房屋所有权的归属和分割作出判决,只能对房屋的居住权和使用权作出判决。取得房屋所有权后,可以另行诉讼解决;

婚姻关系存续期间,夫妻双方以一方父母的名义使用夫妻共同财产购买参加房改的房屋,产权登记在一方父母名下。如果对方要求离婚时按夫妻共同财产分割房屋,法院不予支持。但是,购房时的出资可以作为债权处理。

双方没有相反约定的,婚前一方建造、婚后双方使用的宅基地房屋归婚前建造房屋的一方所有。婚前房屋建设所产生的债务,婚后以共同财产清偿的,由收受房屋的一方按照已清偿债务总额的一半赔偿对方。

一位家长在宅基地上建了一所房子,供孩子们结婚和居住。如果房屋是以子女名义申请建设的,房屋能否作为子女夫妻的共同财产,主要取决于房屋是在子女婚前还是婚后建设的。如果是婚前建造的,一般被视为送给孩子的礼物,孩子的配偶无权分割。如果是婚后建造的,一般被视为子女夫妻双方的礼物,房屋是子女夫妻的共同财产。除非双方另有约定。

宅基地房屋是经家庭审批、家庭建设、共同居住的,属于全家共有财产,即一户。夫妻离婚时,应先分割夫妻财产的相应份额,然后再分割夫妻财产的部分。

对于无权属证明的宅基地房屋,法院一般不处理权属问题,只处理房屋的居住权或使用权问题;

由于流转的限制,取得所有权证书的宅基地房屋不能拍卖、出售。在离婚案件中,决定由一方所有,同时给予另一方赔偿。