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发布时间:2020-05-03 10:48:30

开发商办证有两种义务:大产权证和小产权证。所谓“大产权”是指整个项目的初始登记产权,由开发商取得;而“小产权”则是转移到买方名下的单独产权。因此,由于申请大产权证和小产权证,逾期申请开发商证的情况也有所不同。

开发商办证有两种义务:大产权证和小产权证。所谓“大产权”是指整个项目的初始登记产权,由开发商取得;而“小产权”则是转移到买方名下的单独产权。因此,由于申请大产权证和小产权证,逾期申请开发商证的情况也有所不同。

1、 逾期办理大额产权证的违约责任

大产权证是房屋交付的前提,小产权证是房屋交付的前提。逾期的大额产权证书属于违约行为,但其法律后果应详细分析。重大产权未及时办理的,开发商的违约责任按合同约定处理。对逾期赔偿没有明确约定的,不能要求开发商对未按时办理的重大产权单独承担迟延赔偿责任。目前,预售合同中比较普遍的约定是,开发商未按时办理大产权的,买受人有权解除合同,买受人行使解除权的,也可以要求赔偿相关损失,但这种责任不同于迟延赔偿。因为,大产权是开发商享有的权利,其与购房者的利益关系是开发商履行后续义务的必要条件。如果开发商不能如期办理大产权,将影响购房者对开发商后续业绩的信任度。购房者对开发商逾期办理的大产权房负有责任,事实上,他们要求承担预期违约责任。

2、 小产权证逾期违约责任

处理小产权是开发商的重要责任。《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定,买受人因出卖人的原因未按时取得房屋所有权证,是指小产权即房屋产权。

合同对限期办理小产权的责任有特别约定的,按照特别约定办理。合同没有约定的,按照《商品房买卖合同司法解释》第十八条的规定办理,即买受人因出卖人的原因在下列期限届满未取得房屋所有权证的,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的房屋权属登记期限;(二)商品房买卖合同标的物未建房的,自房屋交付使用之日起90日内;(三)商品房买卖合同标的物为已完工房屋的,自合同签订之日起90日内有效。合同未约定违约金或者损失金额难以确定的,可以按照已支付的购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息计收标准计算。

但需要注意的是,小产权房的处理应该是开发商和购房者之间的合作,而不是开发商的单方面义务。如果买受人未及时履行合作义务,不符合司法解释中的归责要件,即“由出卖人造成”,此时不能要求开发商承担迟延办理证明的责任。

此外,笔者认为,如果是由于第三方(规划部门、房管局、测绘机构等相关部门)的过错造成逾期申请,开发商也应承担违约责任。第三人违约的,出卖人与第三人之间的争议可以另行解决。