【武汉房产律师】农村房屋买卖存在风险

发布时间:2019-11-08 18:00:00

近年来,随着社会经济的发展,特别是市场经济体制的发展和城市化进程的加快,农村房屋买卖现象十分普遍与此同时,农村房屋买卖纠纷也越来越多那么,农村房屋销售的风险是什么呢?

近年来,随着社会经济的发展,特别是市场经济体制的发展和城市化进程的加快,农村房屋买卖现象十分普遍与此同时,农村房屋买卖纠纷也越来越多那么,农村房屋销售的风险是什么呢?

一、农村房屋买卖合同一般无效

目前,我国的法律、法规和司法解释均未禁止在农村出售私房,农村私房买卖合同应当认定无效但是,农村房屋买卖必须涉及宅基地买卖,这是我国法律法规所禁止的宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利不允许与特定身份联系允许转移。

因此,该合同的效力以无效原则为基础,但效力除外双方为同一集体经济组织成员,并已办理宅基地审批手续的,合同视为有效。

二、农村房屋买卖合同无效的责任

农村房屋买卖合同确认无效后,买卖双方将更加关注损失赔偿问题根据处理合同无效的法律后果的原则,买受人应当腾出有争议的房屋交给出卖人卖方提出反诉,要求卖方赔偿损失在处理赔偿问题时,有过错的一方应当依照有关法律的规定,赔偿对方因此遭受的损失双方都有过错的,应当各自承担相应的损失具体来说,出卖人以多年后非法出售房屋为由主张合同无效。

违反诚实信用原则,因此出卖人应当对合同无效承担主要责任买受人明知不是村集体组织成员,仍在村宅基地上购买房屋,并对合同无效承担一定责任此外,在处理损失赔偿问题时,要权衡双方的利益首先,要充分考虑合同无效对双方利益的影响,特别是土地增值、拆迁补偿等对出卖人利益的影响,以及房屋现值与原购房款之间的差额给买受人造成的损失销售价格;其次,对于买受人改建、扩建房屋的情况,应当补偿其增加值。

三、风险提示

除集体经济组织成员外,原则上不购买农村房屋。

购买农村房屋,应当经有批准权的机关和当地集体经济组织批准,并将户籍迁至房屋所在地。

笔者注意到,许多城镇居民购买农村房屋和土地,然后“种房子”等待拆迁在这种情况下,我们需要特别关注合同的有效性,并通过合同设计尽量降低合同无效的风险同时,合同一旦失效,如何减少赔偿责任也是必须考虑的问题。